2014年8月16日 星期六

靠自己,買間「好」房子-專訪不動產專家莊孟翰

MBA104/陳思廷
莊孟翰教授(陳思廷/提供)
 
 你想買房嗎?答案是無庸置疑的,人人都想買間房子;秉持著「有土斯有財」的觀念,老一輩的人為了買房而省吃儉用,寧可降低自己的生活品質也要買間房子,除了自己老來有個窩可以棲身之外,更希望能為子女以後的未來著想。

 但以現今的社會來看,不是每個人都買得起房子的,根據營建署公佈2013年第四季的房價負擔能力指標調查結果,以實價登錄註一成交價、500多萬戶報稅資料、家庭收支以及員工薪資調查交叉比對後,發現台北市的房價所得比高居世界第一,比寸土寸金的香港還要高。究竟現在的年輕人在面對高得如此驚人的房價時,除了倚靠政府推出優惠方案和打房政策之外,還應該注意哪些重要的事項,才能確保自己辛苦換得的是一幢安全又舒適的好房子呢?本期專訪在業界與學術界頗具知名的專家莊孟翰教授,剖析台灣目前房市現況,還要告訴讀者們,該如何選購一間好宅!

如何打造青年住得起的台灣

台灣房價排名(思一角團隊 繪製)

 馬總統在就職六周年赴台中發表就職演說時,強調要加速實現居住正義,打造「青年住得起的台灣」,除了大肆稱讚「實價登錄」帶來的成果外註二,在居住正義議題上,也表示政府會優先照顧三種人,其中包括青年學生、初入社會者和弱勢民眾。乍聽之下,似乎年輕人購屋問題可以馬上獲得解決,但以這十年來台北市與新北市房價平均漲幅高達1.31.4倍,薪資所得卻整整倒退16年之情況來衡量,幾乎所有中低所得階層之購買力大幅削減一半以上,這表示必須多付一倍以上的資金才能一圓購屋夢;另一方面,北部地區占總人口比例高達45.11%,表示國內居住仍以北部地區為主(包含:台北市、新北市、桃園縣),若能解決大台北生活圈的居住問題,其他地區只要房貸或補貼政策機動調整,並不難解決。2011年五都市長選前,大台北興建五處社會住宅,其中包含台北市松山、萬華,新北市中和、三重等,但因為政策效果不彰,導致大部分的民眾對於社會住宅的政策構想,大多採不信任的態度。

 對此,莊孟翰教授認為政府若真有心打造青少年住得起的房子,首先應從土地來源著手,像是新北市捷運三環三線與機場捷運的周邊土地、桃園縣政府八德合宜住宅興建案為例,只要政府有心推動且對於周邊整體配套措施有所因應,相信對於一般年輕人是有利的。而政府為了落實居住正義,持續推出青年安心成家方案和整合住宅補貼方案等政策;但追根究底,現階段年輕人無法實現購屋美夢的主要原因還是在房價太高與就業困難、薪資所得太低這兩大因素上,因此莊教授建議政府應對症下藥了解民怨之所在,正視並實際去解決此問題。

選購好宅

 近期,由於政府不斷推出打房措施,不僅預售屋推案量大幅減少,新成屋數量逐漸增加,中古屋銷售速度亦呈現遲滯情況;此時正是積極看屋、準備購屋的好時機,但一般民眾對於動輒上百萬、上千萬元的房屋交易,所能掌握的資訊其實非常有限,貿然出手,最後所選購的房子往往與自己預期的樣貌有很大的落差。選購一間好的房子其實沒有捷徑,每個人都知道購屋要選在Timing(時機)好、Location(區位)佳、Metro(捷運)近的地點,但受限於每個人的條件差異,也許沒辦法買到黃金地段的房子,唯有勤做功課、貨比十家的精神,才有機會住進屬於自己需求的好房!

 莊孟翰教授提醒以下幾點重要事項是購屋必須要注意:

一、 環境和區位:購屋一定要實地勘察周邊環境、地勢、交通等,畢竟要購買的不僅是一棟房子,周邊環境更是重要。

二、 交通方便性:有方便的交通網絡,可使居家生活方便性提高。

三、 貸款利率、成數、寬限期:首購族應以優惠房貸為為考量,每月所負擔的房貸本息最好不要超過家庭收入的三分之一,以免勉強購屋而影響生活品質。

四、 公設比例:公共設施若超過房屋的三分之一以上者,要小心買了40坪的房子而有一大部分的面積都是公用空間,實際居住空間不如預期。

五、 室內格局:室內格局直接影響居家品質,所以在動線、通風、採光、裝潢設計都是要注意的。

六、 房間數量與空間大小:明確標明尺寸的平面圖,了解每個空間的實際大小,以便於裝潢和擺設規劃。

七、 建材設備:在選購之前不妨多參觀比較,不要因價格低廉而忽視品質,但也要秉持貨比三家不吃虧的態度,避免上當。

八、 管理維護:管理維護與公司品牌信譽密不可分,購屋之前也須謹慎考慮。
與莊孟翰教授合影(陳思廷/提供)

買屋須「貨比十家」

 置產是許多人的人生目標,想擁有一間好宅,除了要衡量自己的經濟能力之外,對於上述的注意要點仔細鑽研,耐心追蹤整體市場脈動,了解買方和賣方市場,秉持貨比十家的法則,每個人都可以找到心目中最理想的好房子!


註一
全名為「不動產成交案件實際資訊申報登錄」,係指201281日起,由行政院內政部所屬地政機關建置「不動產交易實價查詢服務網」,透過資訊平台揭露不動產實際的交易價格。

註二
總統稱讚在實價登錄之已受理申報並公開之856000筆交易資料,以及3329萬人次上網查閱,資訊公開的成果斐然。

參考資料




2014年8月12日 星期二

善結食緣、化樸為華-善化美食一日遊

MBA104/林婉欣


 放輕鬆時,都做些什麼呢?吃頓大餐?到步調悠閒的鄉下走走晃晃?若是這樣,絕對不能錯過這次企報的善化美食之旅。善化離臺南市不遠,雖然是個小鎮,但住在南部,抑或是來到南部的遊客,都不該錯過這個在美食地圖上絕對不能缺席的善化。選一個睡到自然醒的假日,在臺南火車站搭十一點左右的區間車來到善化,記得拿著這期的企報,讓它做你的導遊。在這裡,鮮見裝潢華麗的店家,常見的只有路邊未經裝潢的小吃攤,而這些不引人注目的小攤販,卻總有令人流連忘返的美味。同時這個鄉鎮鎖住了遠古的記憶,以古蹟的形式,穿插於現代,好似過往不曾隨時光逝去,這樣的歷史痕跡讓美食吃起來更有口腹之外的心靈深度。

在地生根的傻勁-《阿春土產牛肉》

《阿春土產牛肉》(圖片引用自)

 若你是愛吃牛肉的人,前陣子的灌水牛新聞,肯定讓你急切的想找尋品質好的牛肉,在臺南的善化,因為產業的地緣關係,擁有著最新鮮的溫體牛肉。在當地,一間叫《阿春土產牛肉》的牛肉湯,直接將滾熱的高湯沖刷在切薄生牛肉片上,熱湯內血水隨著高溫凝固成棕色的花瓣、並隨著之翻騰,靜止不動的牛肉片伴隨著花瓣的飛舞,是餐前的視覺饗宴。夾一塊牛肉到嘴裡,甜美的肉汁隨著咀嚼的節奏在口中肆意的奔流,滿足感跟著肉塊經過舌根、通過喉頭時達到最高點,在此時再喝一口牛肉湯,帶著牛肉美味的熱湯喝進口中,如一道暖流隨著體內管道充滿全身,這舌尖上的美味說明了這家店使用的牛肉品質如何。

《阿春土產牛肉》菜單(林婉欣/攝)

 雖然《阿春土產牛肉》的價格,不能直接以低價形容,但是道道料理都料多實在,CP值頗高,一碗僅五十元的牛肚湯,不僅牛肚多到滿出湯面,且又脆又有嚼勁,不用擔心店家是使用便宜料理充數、犧牲該有的口感。

《阿春土產牛肉》牛肚湯(林婉欣/攝)

 看到這裡肯定有人想問:美味是如何被製出?過程是否複雜而困難?致電訪問時,只聽見老闆笑著說,沒有什麼難的,不過就是將牛大骨與老薑放進鍋裡熬煮,再將生牛肉在熱湯中刷熟。老闆提到,若真要說什麼困難的,應該說一開始營業時,住在善化的人多務農並不吃牛肉,但老闆跟著創店的母親一起堅持著做下去,才隨著時代洪流的改變,做到今日電視台、部落客爭相報導的四十年老店。訪問過程中好奇問老闆為何一開始選在人人都不吃牛的地方開始營業、也沒想過要搬離,老闆只笑著說他自己也不曉得,也許就是這股簡單的傻勁與幹勁,讓這家老店的料理的也有著單純但獨特的個性。

與古蹟交錯的美食

 離《阿春土產牛肉》不遠的《慶安宮》,是座從幾世紀前荷蘭時期便已存在的古蹟,在這座廟宇附近,聚集了不少富有生命力的小攤販。例如,隱身在一旁《廟口小吃》。即使是位於人口相對較少的善化,卻有著三十年的歷史,讓人忍不住想一窺究竟。

《廟口小吃》現烤大腸(林婉欣/攝)

 若非香味吸引人,《廟口小吃》應該是容易被來來往往的人們所忽略的小店。在光線不足的昏暗小店裡,老闆娘不用人工的瓦斯而用自然的炭火,在一旁現烤著自製大腸與香腸。


 烤香腸的豬肉不僅扎實且帶著木炭的香味,而烤大腸更是令人印象深刻,它使用真正的腸膜且以純手工的方式製造,切開的米腸,可以讓人看到密度極高的的糯米粒參雜著輪花生顆粒,烤過的大腸,皮不僅香脆又有著炭香味。酥脆的大腸膜衣、粒粒分明彈牙卻不黏牙的糯米與四溢的花生香,Q、脆、彈、香搭上主的綿密的花生,只需要一口就能吃到如此有層次感的享受,真的會讓愛吃澱粉的人透過口中的心滿意足,產生宛如甘露滋心的感受。

《廟口小吃》現烤香腸與大腸(林婉欣/攝)

 吃完主餐後,可以步行走到一旁已有六十年歷史並以賣冬瓜茶遠近馳名的《一等涼》,最多人推薦的便是它的冬瓜檸檬茶,用熬煮八小時才有的冬瓜露,加水稀釋後再倒入手工現擠的檸檬汁,微酸的檸檬跌入清新的冬瓜甜,兩種口味的組合,不分主客、不分軒輊地同時填滿了味覺,如天生就該拼湊在一起的拼圖似毫無違和感。

《一等涼》招牌(林婉欣/攝)

 吃飽喝足後,總還有個甜點胃還沒被滿足,別擔心!在《慶安宮》對面的《慈心》車輪餅絕對能如願以償。到了用餐時間總是會大排長龍的《慈心》,首推的則是奶油口味。只見老闆娘將大匙大匙的餡料倒入車輪餅皮中,而客人將熱呼呼的車輪餅捧在手上,一嘴咬下,總有濃郁的內餡緩緩流出,所吃的每一口,絕對都是口腹愉悅的享受。

《慈心》車輪餅(林婉欣/攝)

 此時跟著小編路線走的人,可以帶著滿到喉頭的胃和一顆愜意的心情,走到對面的《慶安宮》,好好的參觀這間古蹟。不過先等等,在走進來之前,可有發現腳底下這個「水溝蓋」?善化原為西拉雅族的活動範圍,隨後被荷蘭所統領,而《慶安宮》原本是當時荷語教育所的場所,而腳邊這個「水溝蓋」便曾是荷蘭時期用來汲水的井口,真是令人難以想像一個歷史的陳述就這麼靜靜的躺在這個車水馬龍的馬路上。

《荷蘭井》(林婉欣/攝)

 走進廟內,雖然神像的設計稍嫌現代感過重,但是廟內的氣氛依舊安寧且肅穆,在這裡,常常可以看到人們皺著眉頭、帶著他們的信仰,對著神像祈求,渴望求到他們心靈的安定。

《慶安宮》內(林婉欣/攝)

 善化雖不比一個大城市熱鬧,但細細的品味它,和善化的美味結緣,就能發現,它樸實的路邊小舖能做出大都市也難以比擬的華麗味覺饗宴,加上它西拉雅族的歷史軌跡,更是為饗宴增加了五官之外的文化層次。



店家資訊
《阿春土產牛肉》    
地  址:台南市善化區永福路126
電  話:(06)5817802
營業時間:07001800
休息時間:每月第二、第四個週一 (2014.3月開始)

《廟口小吃》
地  址:台南市善化區中山路469
營業時間:11301900

《一等涼》
地  址:台南縣善化鎮中山路468
電  話:(06)5816622
營業時間:09002200

《慈心》
地  址:台南縣善化鎮中山路465
電  話:0926552099
營業時間:週三到周日11001800

《慶安宮》
地  址:台南縣善化鎮中山路470

電  話:(06)5817547